Updated 07/26/2024
根据FIRPTA规定，非美国税务居民在出售美国固定资产时需要预扣所得税。通常情况下，预扣税率为出售价的15%。在某些特定情况下，可以按较低的金额进行预扣。在我们之前的文章《外国人出售美国房产预扣税规则全解析》中，我们详细讲解了外国人出售美国房产时所面临的高额预扣税问题。欲了解更多详情，请参阅我们的往期文章。
本篇我们将详细讲解如何通过递交8288B表格申请 Withholding Certificate 从而降低预扣金额。
Withholding Certificate是什么？
Withholding Certificate 是纳税人申请，国税局（IRS）批准的文件。此文件允许纳税人预扣比15%更少的税，甚至是可以不扣税。
为什么需要申请 Withholding Certificate?
根据IRS规定，非美国居民在出售美国房产时需按出售价的15%预扣税款。然而，实际应纳税的部分仅为出售价格与购入成本之间的差额，即资本利得。也就是说，只有资本利得需要被征税。这通常导致实际应缴纳的税款远低于预扣金额。在亏损的情况下，甚至无需缴纳任何税款。
由于固定资产的价值通常较高，按15%预扣的税款数额并非小数目。出售资产后的第二年，卖家才能通过报税申请退税。如果资料不完善，例如出售时没有ITIN，税局可能需要数个月的时间来核对数据。这会导致纳税人等待很长时间才能拿回退税。许多情况下，甚至需要与税局来回沟通，进一步增加时间和经济成本。
举例来说，非美国税务居民A先生在2024年1月15日出售了一套美国房屋，售价为200万美元，因此需预扣30万美元。假设该房产的购入价为220万美元，因此没有资本利得，不需要交税。但是，根据FIRPTA规定，30万美元的税款仍需提前支付给税局。A先生通过递交8288B表格申请到了Withholding Certificate，IRS允许A先生免交这30万美元的预扣税。如果A先生没有申请，他需等到来年2月才能开始递交税表申请退税，假设在5月拿到退税，中间间隔了16个月的时间。
若将这30万美元投资于其他项目，年投资回报率为5%，损失的投资回报将会是20,010美元。
什么时间需要开始申请 Withholding Certificate?
8288B申请最晚需在Escrow结束前，即房产交易完成之前递交。由于所需文件繁多且复杂，纳税人应在进入Escrow后立即开始准备相关材料。如果在转让日当天或之前已向IRS提交预扣税证申请，则无需在规定日期前将预扣税支付给IRS，通常由Escrow保管。IRS寄出批准信后的第20天内，可根据批准信上的金额进行支付。申请预扣税证的卖家必须在转让当天或之前书面通知买家已申请该证书。
申请Withholding Certificate需要多久？
通常情况下，IRS将在收到所有必要信息后90天内对申请作出处理。IRS将决定是否应减少或取消预扣，或者是否应发放预扣税证。实际操作中，IRS从来很少在90天作出过处理。我们目前最快处理过的是3个月拿到批准，最长的是11个月拿到批准。如果文件是在税季递交，处理速度通常较慢。后续跟进也相对繁琐，因该文件是由位于德州的特殊办公室处理，没有直拨电话，通常需要转特殊部门跟进和督促。
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