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外国人出售美国房产预扣税规则全解析 (FIRPTA)

Updated 07/09/2024

FIRPTA

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外国人在“处置” (Disposition) 美国房地产时,需遵守1980年通过的《外国人投资房地产税法》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980),简称 FIRPTA。FIRPTA 授权美国对外国人处置美国房地产权益征税。


“外国人”的定义

外国人是指非美国个人税务居民以及美国境外成立的公司,合伙企业,信托,以及遗产。如果你不是美国公民或美国税务居民则会被视为非美国个人税务居民。


美国税务居民需要满足两项测试中的一项。如果你有绿卡则会被视为美国税务居民。如果你满足了183天测试,则也会被视为美国税务居民。183天测试要求该个人在纳税年度有在美国居住至少31天,并且今年在美天数 + 去年在美天数 x 1/3 + 前年在美天数 x 1/6 需要至少183天。


“处置” Disposition的定义

《税法》中“处置”包括出售、交换、清算、赎回、赠与、转让等形式。购买外国人拥有的美国房地产的买家、买家代理人和结算官员需要从处置金额中预扣15%的联邦所得税(2016年2月17日之前为10%)。若卖家为外国公司,则适用特殊规定。


预扣税的责任方:卖方还是买方?

一般情况下,买方(受让人)是预扣代理人。买方需确认卖方是否为外国人。如果卖方是外国人而买方未能预扣税款,买方可能会被追究纳税责任若美国企业实体(如公司或合伙企业)出售美国房地产权益,则企业实体本身为预扣代理人


15% 的预扣税其实是过多预扣

买方需从外国人处置房产的所得总金额中扣除并预扣税款,通常为 15%。这 15% 的税款基于所实现金额 Amount Realized (简单可理解为房产售价),而非资本利得部分。


举例来说,若卖家最初购房价格为 100 万美元,出售价格为 150 万美元,则 15% 的预扣税基于 150 万美元计算,即 22.5 万美元。


实际上,只有资本利得部分会被征税,也就是 50 万美元 (150万-100万)。假设该卖家长期持有该套房产,长期资本利得税率可按照 15% 计算。其实际需支付的税金为 7.5 万美元。但因 FIRPTA 要求卖家在出售时预扣一大笔资金,卖家只能在来年报税时申请退还多预扣的 15 万美元。


这个例子过于简单,仅用于帮助您了解其中的基本概念。实际操作中还需要考虑其他因素,例如出售相关费用、折旧回吐和持有成本变动等。


FIRPTA 对外国卖家预扣税的要求主要是为了防止外国卖家在离开美国后无法被追缴税款的情况发生。

如果转让的财产由美国人和外国人共同拥有,则所实现的金额将根据每个转让人的资本贡献在转让人之间分配。


房产交易中出具的 8288 和 8288A 表格

在涉及外国卖家的房产交易中,通常需要向国税局递交 8288 和 8288A 表格。在当前市场环境下,大部分第三方产权公司(Escrow)会协助处理这些表格。然而,由于各州情况不同,有些州需要由律所或会计师事务所来出具。有时,第三方产权公司也可能会要求纳税人寻求CPA或其他专业人士的帮助来填写表格。


如果房产是由多位外国人共同持有 (包括外国夫妻共同持有的情况),或者由外国人和美国人共同持有,建议联系我们进行审核。根据以往经验,这种情况下的8288和8288A表格经常会被填写错误,导致纳税人在来年报税时的信息无法与国税局系统中的信息匹配,从而需要几年的时间与国税局来回沟通才能追回退税。如果房产的出售金额较高,这将给投资者带来显著的经济损失和时间成本。


递交完税表后迟迟没有收到退税

外国人房产预扣税退还迟迟未能申请到的主要出于两个原因:一是递交的8288类表格信息不全或信息有误,二是递交税表时没有提供充分的证明文件。


注意:退款法定期限(RSED):从申报纳税申报表之日起三年,或如果更晚,则从缴税之日起两年。


纳税人识别号码 (TIN) 的要求

根据财政部决定9082(自2003年11月4日起生效),所有美国房地产权益的受让人(买方)和外国转让人(卖方)在处置美国房地产权益时,必须在预扣税申报表、预扣证书申请、非确认通知或根据 IRC 897(i)条款的选择中提供他们的TIN、姓名和地址。


如果外国人卖家不想在出售房产时产生过多的预扣税,可以读我们另一篇文章《外国人卖家如何降低房产出售预扣税》。



声明:本文提供的任何信息均不构成针对个人的建议,也不构成任何法律,会计,税务,或其他专业建议。本文竭力确保所提供信息准确无误,但不保证此类信息的准确性,完整性和时效性。
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